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昨天還看到有自媒體寫金茂滿曜街坊路會(huì)做封閉管理，稍晚一點(diǎn)項(xiàng)目在回復(fù)反饋意見時(shí)就做出了承諾：
“按照掛牌文件要求街坊路與項(xiàng)目同期建成并對(duì)外開放；項(xiàng)目臨街坊路兩側(cè)不設(shè)置圍墻，不會(huì)對(duì)消防撲救場(chǎng)地造成影響。”
但是同時(shí)，街坊路開口以人行和消防應(yīng)急口為主，平時(shí)無車行，對(duì)交通影響極小。
平面圖上，一條12米寬的街坊路將小區(qū)拆成東西兩部分，也因著這條路的存在，金茂三間房項(xiàng)目無法完全做到人車分流。
這條街坊路上設(shè)置了3個(gè)車行出入口，1個(gè)進(jìn)入西區(qū)，2個(gè)進(jìn)入東區(qū)，分別對(duì)應(yīng)三排住宅樓。
小區(qū)總共規(guī)劃946個(gè)機(jī)動(dòng)車位，其中有45個(gè)位于地面：西區(qū)有13個(gè)；其余在東區(qū)，集中在室外設(shè)備場(chǎng)和南側(cè)車行出入口位置。
公眾反饋意見中也提到項(xiàng)目?jī)?nèi)規(guī)劃地面機(jī)動(dòng)車位和車行道路寬度的問題，建設(shè)單位表示，地面機(jī)動(dòng)車位設(shè)置符合相關(guān)規(guī)范；地面車行流線為單向行駛，道路寬度滿足規(guī)范要求。
設(shè)計(jì)方案公示期間，共收到104條反饋意見，去重后不同意見有13條，除街坊路和地面停車場(chǎng)以外，陽(yáng)臺(tái)和設(shè)備平臺(tái)相關(guān)問題也沒落下。
建設(shè)單位表示，這是委托具有資質(zhì)的設(shè)計(jì)單位提供的總平面圖等設(shè)計(jì)文件，建筑間距、退線距離等均符合規(guī)范文件要求。
2、關(guān)于陽(yáng)臺(tái)和設(shè)備平臺(tái)的問題。盡管總平圖上沒體現(xiàn)這些個(gè)“臺(tái)”，但眼睛雪亮的公眾還是從效果圖上看出端倪，慣例要求給個(gè)說法。
因此建設(shè)單位也是慣例承諾：開敞陽(yáng)臺(tái)不封閉、設(shè)備平臺(tái)不封閉，并稱戶型設(shè)計(jì)、面積計(jì)算等都符合相關(guān)要求。
分局也做了背書，表示在規(guī)劃審批文件中明確開敞陽(yáng)臺(tái)按照水平投影面積計(jì)算容積率指標(biāo)，企業(yè)在后續(xù)銷售宣傳和房屋合同中均需注明開敞陽(yáng)臺(tái)、設(shè)備平臺(tái)不得封閉。
項(xiàng)目建筑立面局部采用外掛石材、鋁板幕墻，均按規(guī)范、標(biāo)準(zhǔn)的相關(guān)規(guī)定計(jì)算面積；
項(xiàng)目西側(cè)主入口裝飾構(gòu)架為無頂蓋的景觀裝飾構(gòu)架，建設(shè)單位承諾不封閉，裝飾構(gòu)件不計(jì)算建筑面積。
項(xiàng)目規(guī)劃形態(tài)符合《城市設(shè)計(jì)導(dǎo)則》要求，建筑高度不超過掛牌文件中規(guī)定的80米限高。
建設(shè)單位意見：①配電室位置和長(zhǎng)度已按建議優(yōu)化調(diào)整。②5#樓西側(cè)山墻立面已按建議調(diào)整優(yōu)化。
這個(gè)問題上，從反饋意見到回復(fù)意見，公示得都比較模糊，具體什么問題、建議調(diào)整優(yōu)化成什么樣，都沒體現(xiàn)。
7、關(guān)于用地內(nèi)文物的問題。也就是出讓文件中提到的一座清代墓園，現(xiàn)存石文晟繼妻佟氏誥封碑為普查登記文物，位于地塊西北角，要求原地保留，不可移動(dòng)。
建設(shè)單位稱公示方案未遷移地塊內(nèi)文物，并承諾按照掛牌文件相關(guān)要求對(duì)地塊內(nèi)文物實(shí)施相應(yīng)保護(hù)措施。
對(duì)比海淀幾個(gè)項(xiàng)目公示的反饋意見，金茂滿曜的反饋意見比平面圖還簡(jiǎn)單，只說了關(guān)于什么的問題，但具體問題出在哪，并沒有表述。
項(xiàng)目官微對(duì)于產(chǎn)品介紹也是“詳略得當(dāng)”，用了非常多的篇幅展示兩大賣點(diǎn)：科技+美學(xué)。
沿襲金茂的“健康舒居”基因，搭載前沿3.0科技系統(tǒng)，讓科技成為豪宅標(biāo)配，健康、安全與隱私即成為舒居生活底色……
而在美學(xué)特質(zhì)上，金茂滿曜提到一個(gè)，北京首個(gè)地上地下雙車馬院歸家系統(tǒng)：地上車馬院+地下車馬光廳。
具體這個(gè)系統(tǒng)什么樣，就沒有進(jìn)一步解釋了，現(xiàn)在只知道它地上地下都有停車位。
南區(qū)06地塊地上建面7.71萬㎡，容積率2.8，控高60米（局部80米），折合樓面價(jià)約5.6萬元/㎡。
D區(qū)07地上建面9.21萬㎡，容積率2.5，控高80米，折合樓面價(jià)4.8萬元/㎡。
規(guī)劃13棟8-26F洋房+小高層，住宅建面9.1萬㎡，共719戶，戶均建面約127㎡。
高低樓棟錯(cuò)落分布，東北角1#和5#樓為26F高層，西北角3#、4#兩棟為18F高層；
正對(duì)著下沉庭院的8#樓西邊單元首層架空，面積大約300平米；東邊兩個(gè)單元?jiǎng)t是超大面寬的8層洋房。
層高基本都在3米以上，部分接近3.2米，符合住建部最新發(fā)布的《住宅項(xiàng)目規(guī)范》層高要求。
小區(qū)南側(cè)紅線外隔著綠化帶有一道水系，13#樓南可觀水景，北面是下沉庭院，是景觀最好的一棟樓。
平面圖上看不出太多結(jié)構(gòu)外擴(kuò)容空間，放大效果圖，可以看到樓棟南向的內(nèi)嵌陽(yáng)臺(tái)，部分樓棟端戶有轉(zhuǎn)角視野。
此外，金茂此前招標(biāo)公告中透露了一個(gè)關(guān)鍵數(shù)據(jù)：地上不計(jì)容建筑面積：1.54萬㎡，約為地上計(jì)容建面的16.7%，且括號(hào)里明確備注著，住宅。
根據(jù)相關(guān)規(guī)范，住宅地上部分的不計(jì)容面積，除了架空層、頂部閣樓等特殊產(chǎn)品，主要體現(xiàn)在住宅房源的擴(kuò)展空間，也就是“好房子”新規(guī)后大家都關(guān)注的：陽(yáng)臺(tái)、設(shè)備平臺(tái)、飄窗、挑空檐等贈(zèng)送/半贈(zèng)送面積。
這一點(diǎn)也可以看出，金茂三間房項(xiàng)目的贈(zèng)送空間相當(dāng)可觀，預(yù)計(jì)加贈(zèng)后得房率在90%以上。
兩塊地相距1公里左右，同在地鐵6號(hào)線沿線，其中D區(qū)地塊靠近黃渠站，距離朝陽(yáng)路更近一些；南區(qū)地塊則緊鄰朝陽(yáng)北路，褡褳坡站。
周邊配套資源基本一致，包括朝陽(yáng)大悅城、星悅廣場(chǎng)、常楹天街等商業(yè)項(xiàng)目，民航總醫(yī)院、朝陽(yáng)醫(yī)院（常營(yíng)院區(qū)）等醫(yī)療配套。
保利和光煦境期房2023年4月開盤，共310套房源，主推88-129㎡三居；2024年9月末，96套現(xiàn)房入市，面積段104-127㎡，期房網(wǎng)簽均價(jià)8.37萬元/㎡；現(xiàn)房網(wǎng)簽均價(jià)7.56萬元/㎡。
隔壁的璽悅朝陽(yáng)（熹悅苑）的開發(fā)商北京三嘉泰富置業(yè)有限公司，是首農(nóng)集團(tuán)旗下三元嘉業(yè)的參股子公司。
項(xiàng)目于2023年8月2日獲得預(yù)售許可證，共獲批6棟樓、296套房源，同樣是大戶型為主，面積段99-151㎡三居四居，成交均價(jià)8.33萬元/㎡。
相較于這兩個(gè)基本售罄的項(xiàng)目，保利金茂三間房地塊最大的對(duì)手或是西邊5公里處的御翠園。
這是和記黃埔去年10月底新開的盤，共有3棟高層近400套房源 77套聯(lián)排別墅，目前網(wǎng)簽：86套高層，均價(jià)7.8萬/㎡；23套別墅，成交價(jià)8.3萬/㎡。
這個(gè)價(jià)格對(duì)三間房地塊來說壓力很大。御翠園的位置在五環(huán)內(nèi)，接近東四環(huán)，姚家園板塊，周邊城市界面比三間房好太多，但房子本身差點(diǎn)意思，短面寬、長(zhǎng)進(jìn)深，十多年前的老戶型。
此外，三間房區(qū)域新建商品房基本空白，安置房近年建了不少，次新房單價(jià)僅4萬 ；再往東一點(diǎn)到管莊，柏林愛樂、萬象新天的二手房?jī)r(jià)也已經(jīng)降到5萬出頭，對(duì)剛需客群非常有吸引人。
